新加坡市区重建局的最新估计显示，2023 年第二季度的私人住宅价格下降了 0.4%， 扭转了第一季度 3.3% 的涨幅（图 1）。这是自 2020 年第一季度以来的首次下降， 当时的房价在新冠疫情爆发期间下降了 1%。 

与去年同期相比，该指数上涨了 7.2%，这是自 2021 年第二季度上涨 7.1%以 来的最小涨幅。迄今为止，今年上半年私人住宅价格上涨了 2.9%，低于 2022 年上 半年的 4.2%和 2021 年上半年的 4.1%。这些趋势表明，市场已开始出现一些缓和与 稳定的迹象。 

在 2022 年 9 月和 2023 年 4 月实施了新的降温措施，提高了额外买方印花 税，影响了购房者的借贷能力后，房价增长可能已经放缓。由于利率居高不下，部 分购房者面临更高的借贷成本。 

新加坡市区重建局的数据显示，在第一季度增长了 2.6%之后，非有地房产市 场下降了 0.5%。城市边缘区或其他中央区（RCR）的非有地房产次级市场价格下跌 2.6%，领先于上一季度 4.4% 的涨幅（图 2）。相反，2023 年第二季度，郊区或中央 区以外的非有地私人住宅价格上涨了 1.2%，低于上一季度 1.9% 的涨幅。

根据新加坡市区重建局房地产资讯系统的数据，其他中 央区新的非有地房产（不包括执行共管公寓）的平均价 格下降了 3.7%，从第一季度的每平方英尺 2,604 新元降 至 2023 年第二季度的每平方英尺 2,509 新元（表 1 和图 3）。 

城市边缘区价格下降的原因可能是上一季度有更 多新房以每平方英尺 2,400 新元至每平方英尺 2,500 新元 的价格区间出售。共有四个主要项目推出，即青麓尚居 (The Reserve Residences)，以每平方英尺 2,492 新元的平 均价格售出 593 套；莉丰嘉园 (Tembusu Grand)，以每 平方英尺 2,474 新 元 的 价 格 售 出 362 套 ； The Continuum，以每平方英尺 2,727 新元的价格售出 228 套；以及博盛苑 (Blossoms By The Park)，以每平方英尺 2,439 新元的价格售出 214 个单位。 

相比之下，2023 年第一季度最畅销的城市边缘 区新项目的平均售价较高，如顶丽峰以每平方英尺 2,657 新元售出 91 套，瑞雅嘉苑以每平方英尺 3,092 新元售出 37 套。中央区以外的非有地房产（不包括执行共管公 寓）的平均价格同样下降了 2.8%，从 2023 年第一季度的 每平方英尺 2,074 新元降至 2023 年第二季度的每平方英 尺2,016新元。价格下跌的原因可能是缺乏新项目推出。 中央区以外的新房交易量从 2023 年第一季度的 438 套骤 降至 2023 年第二季度的 98 套，降幅达 77.6%。

因此，在同一时期，中央区以外的新房 销量比例从 25.1% 下降到 6.9%。中央区以外的转 售交易比例则从 69.1% 上升至 84.8%。由于许多 公寓竣工，转售房屋成交量增加。 

黄金地段或核心中央区的新售房价格从 今年第一季度的每平方英尺 2,959 新元微涨至第 二季度的每平方英尺 2,960 新元，涨幅为 0.1%。 

价格增长得益于艺雅轩 (The Atelier)、绿 墩雅苑 (Leedon Green)、Hyll on Holland、名汇 庭 苑 (Midtown Modern) 、 康 邻 豪 庭 (Klimt Cairnhill)、The Avenir、禧盈轩 (Cairnhill 16)、隽 峰（Irwell Hill Residences）、滨海名汇 (Midtown Bay) 和 Perfect Ten 等豪华项目的持续销售。 

随着更多项目的推出，上一季度的总销售量出 现反弹。根据新加坡市区重建局《房地产资讯 系统》数据，整体销售量（有地房产+ 非有地 房产，不包括执行共管公寓）从 2023 年第一 季度的 4,187 套上升到第二季度的 5,052 套， 上升了 20.7%（图 4）。然而，与去年同期相 比，销售量从 2022 年第二季度的 6,703 套下 降了 24.6%。 

按销售类型划分，新房（不包括执行共 管公寓）的销售量从 2023 年第一季度的 1,218 套激增至 2023 年第二季度的 2,133 套，增幅达 75.1%。与此相反，转售房屋的销售量有所减 少，从 2023 年第一季度的 2,744 套下降到 2023 年第二季度的 2,682 套，降幅为 2.3%。 转售数量从今年第一季度的 225 个单位小幅上 升到第二季度的 237 个单位。

2023 年 4 月 27 日实施了新的房产降温措施，提高了额外买方印花税。购买首 套房产的本地人不受影响，而外国买家则被征收最高 60%的额外买方印花税。 

最近的降温措施似乎并未影响本地需求，因为他们在上一季度购买了 更多私人住宅。新加坡人购买非有地房产（不包括执行共管公寓）的数量从 2023年第一季度的2,766套激增至2023年第二季度的3,895套，增幅达40.8%。 因此，同期本地人购买非有地房产的比例从 72.3%跃升至 79.9%，这是自 2021 年第四季度（80.9%）以来的最高比例。 

相比之下，外国人（非永久居民）购买非有地房产（不包括执行共管 公寓）的交易量下降了 22.6%，从 2023 年第一季度的 265 套下降到 2023 年第 二季度的 205 套。这是自 2021 年 12 月实施降温措施后，2022 年第一季度成 交 145 个单位以来的最低成交量。同期，外国购买的比例也从 6.9%降至 4.2%。

由于美国公民享有与新加坡公民相同的印花税待遇，美国非永久居民购 买非有地房产的比例从 2023 年第一季度的 23.8% 上升到 2023 年第二季 度的 27.3%。相比之下，同期中国非永久居民购买非有地房产的比例 从 41.1%下降到 24.9%。 

从绝对数量来看， 2023 年第二季度，来自美国的非永久居民买了 56 套非有地房产，略高于中国买家购买的 51 套（表 2）。因此，来自美 国的外国买家取代了来自中国的买家，成为 2023 年第二季度最主要的外 国买家。此外，中国买家的成交量在 4 月份新的降温措施出台后跌幅更 大，与 2023 年第一季度的 109 个单位相比下降了 53.2%。相比之下，美 国买家的成交量仅从 2023 年第一季度的 63 套下降了 11.1%。 

如果将非永久居民也计算在内，2023 年第二季度来自中国的买家 购买了最多的非有地房产，共成交 271 套，其次是马来西亚（164 套）、 印度（101 套）和美国（64 套）（表 3）。 

美国人可能会继续成为这里最主要的外国买家，因为他们受额外 买方印花税增加的影响较小。其他外国人可能会在成为公民或永久居民 后购买房产，因为他们支付的额外买方印花税较少。其他外国人可能会 转而购买非住宅物业。

此外，一些新加坡人将继续降低房产等级，以释放房产价值，为退休生活做准备，而另一 些人则会将升级房产，作为资产增值的一部分。随着更多私宅供应的投入，我们估计整体房地产价 格将继续趋于稳定，全年增长率可能会放缓，约为 4% 至 6%，而 2022 年和 2021 年的增长率分别为 8.6% 和 10.6%。