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Private Residential Trends Q3 2023 (Chinese)

组屋升级者购买较少 但价格较高的私人住宅
价格走势
根据新加坡市区重建局的快速估算,2023年第三季度的整体房价以0.5%的微弱速度反弹。尽管房价从第二季度0.2%的跌幅中反弹,但这已是房价涨幅连续第二个季度低于1%,也低于过去三年(2020年第三季度至2023年第二季度)2.1%的季度平均涨幅(图1)。迄今为止,今年前九个月的价格上涨了3.6%,与2022年同期的8.2%和2021年同期的5.3%相比,涨幅较小。

上一季度房价攀升较快,原因是新房销售比例较高,而新房通常售价较高。根据新加坡市区重建局房地产资讯系统的数据,2023年第三季度的总交易量(有地房产和非有地房产,不包括执行共管公寓)中有39%是新房销售,高于第二季度的38%和第一季度的28.9%。

中央区以外的公寓价格上涨最快,达到5.1%,其次是城市边缘或其他中央区(RCR),涨幅为 2.3%。相反,有地房产的价格下跌了4.9%,而高档私宅或核心中央区(CCR)的公寓价格下跌了2.6%。这是高档市场价格的第二次连续下跌,原因可能是额外买方印花税增加和外国买家的回流(图 2)。


按市场区隔的价格
根据新加坡市区重建局房地产资讯系统的数据,核心中央区非有地房产私人住宅的平均价格下降了 5.2%,从第二季度的每平方英尺2,558新元降至 2023年第三季度的每平方英尺2,424新元(表 1,图 3)。价格下跌的原因是转售价格下跌,同期从每平方英尺2,173新元下跌至每平方英尺2,070新元,跌幅为 4.7%。

核心中央区的新售价上涨了1%,从第二季度的每平方英尺2,963新元上涨到第三季度的每平方英尺2,994新元。2023年第三季度最畅销的核心中央区项目是铂尔曼阁 (Pullman Residences Newton)、柏南华庭 (One Bernam)、Orchard Sophia、绿墩雅苑 (Leedon Green) 和名汇庭苑 (Midtown Modern)。

城市边缘或其他中央区的非有地房产(不包括执行共管公寓)略微下降了 1.5%,从2023年第二季度的每平方英尺2,205新元降至第三季度的每平方英尺2,173新元。上一季度,其他中央区的新售价攀升了 1%,达到每平方英尺2,531新元。

城市边缘地区最畅销的新项目包括:Grand Dunman共售出580套,均价为每平方英尺2,536新元;Pinetree Hill共售出145套,均价为每平方英尺2,371新元;The Continuum共售出62套,均价为每平方英尺2,761新元;万宝轩 (One Pearl Bank) 共售出40套,均价为每平方英尺2,814新元;青麓尚居 (The Reserve Residences) 共售出34套,均价为每平方英尺2,483新元。

在中央区以外,公寓(不包括执行共管公寓)的价格增幅最大,从2023年第二季度的每平方英尺1,438新元增至每平方英尺1,646新元,增幅达14.5%。新房价格上涨3.4%,从每平方英尺2,006新元增至每平方英尺2,074新元,推动了价格上涨。

价格上涨的原因是推出了更多的项目,包括Lentor Hills Residences、秘林嘉园 (The Myst)、嘉湖庭 (The LakeGarden Residences) 和雅诗轩 (The Arden)。 

此外,上一季度共售出709套新建郊区公寓(不包括执行共管公寓),其中545 套(占76.9%)的成交价高于每平方英尺2,000新元。其余单位的售价在每平方英尺1,500新元至每平方英尺2,000新元之间。上一季度,中央区以外没有低于每平方英尺1,500新元的新公寓成交。


销量
根据新加坡市区重建局房地产资讯系统的数据(图 4),今年第三季度的销量(不包括执行共管公寓)从5,501套缩减至4,995套,降幅达 9.2%,价格抗跌迹象增多。与去年同期相比,销量从2022年第三季度的6,104套下降了 18.2%。
上一季度的转售量有所下滑,因为部分需求可能已转移到一手市场。上季度共有九个新项目推出。 转售量从2023年第二季度的3,121套下降到2023年第三季度的2,748套,降幅为12%,而同期新房销量从2,091套下降到1,949套,降幅较小,为6.8%。


购买私宅的组屋升级者减少
由于提高了额外买方印花税,购买非有地房产(不包括执行共管公寓)或公寓的组屋升级者减少了。较高的抵押贷款利率和私人住宅价格进一步阻碍了需求。根据新加坡市区重建局房地产资讯系统数据,拥有组屋地址的买家购买的非有地房产宅数量从2013年前9个月的7,766套下降至2023年同期的3,876套,降幅达50.1%(图5)。就比例而言,2023年前九个月,拥有组屋地址的买家占非有地房产交易总量(不包括执行共管公寓)的28.6%,低于2013年前九个月的45.8%。    




虽然组屋升级者购买的公寓数量减少,但他们购买的公寓价格更高。在2023年前三个季度,拥有组屋地址的买家以至少200万新元购买了732套非有地房产(不包括执行共管公寓),比2013年同期登记的393套交易多86.3%。今年的交易占组屋升级者购买公寓总数的18.9%,高于2013年同期的5.1%(图6)。

拥有组屋地址的买家购买的最贵私人住宅是今年4月St Regis Residences的一套563平方米的公寓,价格为1,350万新元。其他涉及建屋局地址买家的交易包括12个单位,成交价至少500万新元,但低于1000万新元,这些项目包括华利世家 (Wallich Residence)、Ardmore II、康邻豪庭 (Klimt Cairnhill)、19 Nassim、Cyan、Cliveden at Grange、Cairnhill Astoria、Cityvista Residences、顶丽峰 (Terra Hill) 和景乐苑 (Sceneca Residence)。

组屋升级者在今年前三季度购买了另外112套公寓,价格至少为300万新元,但低于500万新元(图7)。其中一些购买了豪华公寓,如Helios Residences、Marina Bay Suites、禧盈轩 (Cairnhill 16)、艺雅轩 (The Atelier)、钮顿铜源 (Kopar at Newton)、Hyll on Holland、绿墩雅苑 (Leedon Green)、One Balmoral和荷兰轩 (Van Holland)。




前景
目前,利率持续走高的时间比市场早先预期的要长。在生活成本增加的情况下,房主面临着更高的月供。

随着越来越多的银行将其浮动配套的抵押贷款利率上调至4%以上,购房者的负担能力门槛将进一步降低。因此,市场可能会继续面临价格上涨的压力。因此,今年下半年的房价增长可能会保持温和。

我们预计,2023年的整体价格可能会增长4%至5.5%。总销量(不包括执行共管公寓)可能介于17,000到19,000套之间,低于2022年的21,890套。