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2024 年第三季度组屋转售趋势

四房和五房式组屋价格差距缩小
越来越多的四房组屋售价突破90万新元，且四房组屋的价格增幅超过五房组屋，导致两者之间的价格差距达到历史最低。

价格趋势

组屋二手市场回升，2024年第二季度至第三季度价格上涨2.7%，超过了第二季度的2.3%涨幅。根据建屋发展局（HDB）发布的公共住房统计数据，这是自2022年第二季度价格上涨2.8%以来最快的增长。今年前三季度，价格上涨了6.9%，高于2023年同期的3.8%，但低于2022年同期的8%增幅（图1）。

近期的价格上涨主要源于住房供应紧张。获得最低居住年限（MOP）的组屋数量大幅下降，从2021至2022年的53,902个单位降至2023至2024年的27,501个单位。供应减少最明显的是榜鹅，MOP单位减少了7,138个，其次是蔡厝港（4,017个单位）、义顺（3,724个单位）和加冷/黄埔（2,715个单位）。中央区和武吉班让等地区在过去四年内没有组屋达到MOP。
             
根据data.gov.sg的公开数据，按户型分类，第三季度4房组屋的平均二手房价格环比上涨3.5%，增幅领先于其他户型，其中三房组屋上涨2.7%，二房组屋上涨3%，公寓式组屋上涨2.4%，五房组屋上涨1.4%。

因此，部分市镇在上个季度经历了显著的房价上涨。在26个市镇中，19个市镇的房价上涨，虽然低前个季度的21个单位，但涨幅最大的是芽笼（8.6%）、中央区（8.1%）、裕廊东（7.7%）、女皇镇（6.8%）和义顺（4.8%）（表1）。


四房和五房式组屋价格差距缩小


四房和五房式组屋之间的价格差距正在迅速缩小。在疫情前的几年，2018年第一季度五房组屋的平均价格为538,133新元，比四房组屋的438,892新元高出22.6%（图2）。

在疫情爆发后，这差距在2020年第三季度缩小至20.2%，并进一步减少至2023年第三季度的16.9%。今年第三季度，价格差距缩小至15%，创下历史最低，低于2023年第四季度的16.7%。

四房组屋价格差距缩小的原因可能是四房组屋的价格增长较为迅速。从2020年第三季度的445,472新元上涨至2024年第三季度的638,566新元，涨幅达到43.3%。相比之下，五房组屋在同一期间的涨幅为37.1%，从535,462新元上涨至734,126新元。


与去年相比，四房组屋的价格在2023年第三季度至2024年第三季度上涨了8.2%，从590,299新元升至638,566新元；而五房组屋在同一期间上涨了6.4%，从689,904新元升至734,126新元。

此外，四房组屋的成交价格显著上涨。值得注意的是，在2024年前三个季度，共有687个单位的四房组屋转售价格达到或超过90万新元，超越了五房组屋（591个单位）公寓式组屋（477个单位）的成交数量（图3）。

在2019年疫情前，全年仅有44个单位的四房组屋成交价达到该水平，而五房组屋成交了153个单位，公寓式组屋则为45个单位。

四房组屋价格上涨的原因之一是越来越多的单位达到了最低居住年限（MOP），且较新的单位通常能够获得更高的售价。相比之下，五房MOP单位的价格有所下降，主要因为过去十年推出的大型单位数量减少。


销售量

尽管价格上涨，转售量在第三季度增加至8,142个单位，比今年第二季度的7,352个单位增长了10.7%。这是自2021年第三季度售出8,433个单位以来的最高季度销售量（图4）。

截至今年前三个季度，共售出22,562个单位，这是自2021年第一季度至第三季度（当时售出23,077个单位转售组屋）以来的最高三季度销售量。


由于私人住宅价格持续走高，需求增加可能源于更多人选择在同一类别内升级，从较小的转售组屋换至较大的单位。同时，更多从私人住宅降级的买家也可能选择购买组屋转售单位，因其更具可负担性。

按房型来看，尽管转售价格普遍上涨，较大单位的需求仍持续上升。在2024年第三季度，共售出2,392个单位的五房组屋和公寓式组屋，比2024年第二季度的2,130个单位增加了12.3%，比2024年第一季度的2,084个单位增长了14.8%（图5）。

这些较大单位的交易占总销售的比例也有所上升，从2024年第二季度的29%略增至第三季度的29.4%。

对较大单位的强劲需求可能源于更多私人业主已满15个月的等待期，因此能够购买转售组屋。


百万新元组屋

成交价达百万新元的组屋数量持续增长。

今年第三季度，成交价达百万新元的组屋数量创下新高，达到331个单位，高于上一季度的236个单位和2023年第三季度的128个单位。

2024年前三个季度，百万新元组屋成交量达到750个单位，已超越2023年全年469个单位的纪录（图5）。按照当前的销售趋势，百万新元组屋的交易量有望达到去年的两倍。



当前趋势表明，许多买家愿意为距离市区中心较远的组屋、四房组屋以及低楼层单位支付溢价。值得注意的是，过去两年间，非成熟区百万新元组屋的市场占有率显著提升，从2022年1月至9月的4.3%（12个单位）增长至2024年同期的9.1%（68个单位）。

此外，四房百万新元组屋的占比大幅上升，从同期的9%（25个单位）增长至33.9%（254个单位）。

同样，楼层在12层及以下的百万新元组屋占比也有所提高，从2022年前三季度的34.7%（96个单位）上升至2024年同期的42.3%（317个单位）（图6）。




展望

由于年底假期的影响，住房需求可能会在今年最后一个季度出现下滑。此外，10月的组屋销售活动释放了大量预购组屋，进一步增加了供应量。

尽管如此，由于新MOP组屋的供应仍然紧张，转售组屋的价格可能会保持在较高水平。此外，位于Prime和Plus区域的业主可能会提高要价，因为这些组屋的最低居住年限较短，且转售限制少于新的Plus或Prime组屋。我们预计全年整体组屋转售价格将增长7.5%至8.5%。

随着转售价格上涨，越来越多买家为通常不会卖出如此高价的组屋支付溢价，潜在买家在进入房地产市场并做出购房决策时，必须保持警惕和审慎。预计两年内将有大量新组屋供应进入市场，可能会在中长期加剧市场竞争。

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