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2025年组屋转售市场展望

供应跌至十年低点 预计价格温和上涨
预计转售单位价格将受到组屋最低居住年限（MOP）供应受限的推动，到2025年，MOP单位供应将降至11年来的最低水平。此外，利率有望进一步下调，进一步刺激购房需求。


2025年组屋转售价格预计将以更温和的速度上涨

住房供应预计将成为2025年组屋转售市场的关键因素。回顾2024年，组屋转售价格创下历史新高，多个交易突破百万美元大关。价格上涨的主要原因是达到五年最低居住年限（MOP）的组屋数量减少，导致可供转售的单位数量大幅下降。此外，高昂的置换成本和房产降温措施使得组屋业主升级至私人房产的费用增加，尤其是对于那些在仍居住于现有单位的情况下购买私人房产的业主，需缴纳额外税费。因此，许多潜在的组屋升级者选择不出售现有房产，而是选择继续居住，进一步减少了市场上可供转售的单位数量。

尽管政府计划在2021年至2025年间推出10万个单位的预购组屋（BTO）以缓解住房需求，组屋转售市场依然保持强劲。2024年转售市场表现亮眼，预计约有28,500至30,000个单位可能成交（图4）。这一数字相比2023年售出的26,735个单位显著增长，并超越了2015年至2024年间10年平均成交量的24,866个单位。

推动这一趋势的一个关键因素是，并非所有买家都符合购买新组屋的资格。此外，由于优先权通常给予首次购房者，符合条件的二次购房者可选的新组屋供应有限。其他买家可能会被新黄金（Prime）或优选（Plus）地段预购组屋较长的10年最低居住年限（MOP）及严格的转售条件所限制，因此更倾向于选择转售市场的单位，这些单位仅需五年MOP且转售限制较少。

此外，随着人口持续增长，住房需求预计将进一步上升。根据新加坡统计局的数据，2021年至2024年期间，新加坡公民人口从349.8万增至363.6万，增长了3.9%，即137,746人；而永久居民（PR）人口从488,651人增至544,931人，增长了11.5%，即56,280人。

不断增长的住房需求，再加上供应短缺和升级条件的挑战，将持续为潜在买家在组屋转售市场创造竞争环境。随着抵押贷款利率有望进一步下降，预计2025年住房融资将显著改善，这有望提振消费者信心，并鼓励更多买家进入房地产市场。

展望2025年，转售价格预计将继续上涨，但增速将比往年更为缓慢。许多地区的价格已经创下新高，令许多买家面临购房负担。此外，持续供应的预购组屋将有助于缓解二手市场的价格上涨，尽管价格稳定的程度将取决于政府未来几年计划推出的预购组屋数量。预计2025年，整体组屋转售价格将温和上涨4%至6%，低于2024年预计的9.6%的涨幅（图4）。


供应量将在2025年降至11年来的最低水平

转售价格预计将受到最低居住年限（MOP）组屋供应受限的推动。达到五年最低居住年限（MOP）的组屋数量预计将连续第三年下降，从2022年的30,920个单位减少至2025年的6,974个单位（图1）。这一数字创下11年来的最低点.上一低点出现在2014年，仅有5,301个单位。然而，供应短缺预计将在2026年有所缓解，届时可供转售的组屋数量预计将近乎翻倍，达到13,480个单位。

2025年，成熟区受到最低居住年限（MOP）组屋比例的显著上升可能会推动整体价格指数上涨，因为这些区域的房产通常比非成熟区的价格更高。预计成熟区达到MOP的组屋比例将从2024年的39.3%增至2025年的54.3%；而非成熟区达到MOP的组屋比例预计将从2024年的60.7%降至2025年的45.7%。

在2024年至2026年间，预计受到最低居住年限（MOP）的组屋数量最多的区域为榜鹅（5,016个单位）、淡滨尼（4,590个单位）、大巴窑（3,733个单位）、女皇镇（3,704个单位）和三巴旺（3,089个单位）（图3）。随着大巴窑和女皇镇等热门地区更多组屋达到MOP，预计将有更多转售组屋的价格突破百万美元大关。


图3：各区域达到最低居住年限（MOP）的组屋数量（2024至2026年）















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