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2024年第四季度组屋转售趋势

2025年转售价格将创下增长纪录
如果转售价格保持当前的增长势头，2025 年组屋市场有望迎来连续20多个季度上涨。这种持续增长的势头表明了组屋转售市场的前景强劲而有弹性。  


价格趋势

在2024 年第四季度，转售组屋的价格保持上涨势头，尽管涨幅有所放缓。根据建屋发展局（HDB）发布的公共住房统计数据，上一季度转售价格上涨 2.6%，比上一季度的 2.7% 略有下降（图 1）。 

2024年全年，转售价格上涨9.7%，高于2023年的4.9%，但低于2022年的10.4%和2021年的12.7%。

上一季度的价格增长可能会受到转售需求下降的影响。 2024 年10月，随着预购组屋 (BTO) 销售活动推出8,500多套组屋，一些买家转向了预购组屋市场。许多买家，尤其是首次购房者，可能会被新划分的Prime和Plus组屋所吸引，这些组屋位于理想的地段。

此外，符合条件的买家可能会被一些新的Standard组屋的可负担性和较短的等待时间所吸引。因此，对转售组屋的需求暂时减弱，导致2024年第四季度价格增长放缓。

大多数组屋类型的价格增长也放缓。根据data.gov.sg的买卖禁令数据显示，从2024年第三季度到2024年第四季度，四房式、三房式、两房式和公寓式组屋的价格涨幅分别从3.5%降至2.2%、2.8%降至1.8%、3%降至2.2%和2.3%降至0.1%。相反，五房式和一房式组屋的平均转售价格在同一时期增长更快，分别为2.7%和7.6%。 

上个季度，在26个市镇中，有20个市镇的价格上涨，趋势与2024年第三季度的19个市镇相似。涨幅最大的是中环区（25.6%）、大巴窑（12.1%）、淡滨尼（6.9%）、碧山（6.7%）和勿洛（6.1%）（表 1）。


2025年或将迎来
最长的房价增长周期


组屋转售价格有望在2025年实现最长的连续增长，继2024年第四季度价格上涨2.6%之后，这是自2020年第一季度以来的第19个季度连续上涨，也是继1991年第四季度至1996年第四季度，连续20个季度上涨之后的第二长价格增长期（表 2）。

然而，近期的价格上涨虽然明显，但与1990年代的大幅飙升相比仍显逊色。与前几个时期相比，2020年以来的累计价格增长并不是最高的。从2020年第一季度到2024年第四季度，19个季度的累计价格涨幅为50.5%，平均每个季度约为2.7%（表2，图2）。 

相比之下，从1991年第四季度到1996年第四季度，价格在20个季度内飙升了294.4%，平均每季度上涨约14.7%。2020 年第一季度至2024年第四季度的累计价格涨幅较小，可归因于近年来为抑制价格快速上涨而出台的各种降温措施。 

展望未来，与往年相比，今年达到最低居住年限（MOP）的转售组屋预计会减少。可售单位的减少可能会造成组屋市场的稀缺，从而对转售价格产生潜在的上涨压力。

在这种环境下，需求可能会继续超过供应，特别是在预测国内生产总值和就业前景稳定增长的情况下，这两者都可能促使更多的个人和家庭寻求新的住房。 

如果没有额外的房地产降温措施和宏观经济的不确定性，预计今年房价将进一步上涨4%至6%，平均每季度增长约1%至1.5%。因此，预计到今年年底，房价将达到23个季度以来最长的连续增长。虽然增长势头可能很长，但累计涨幅约为58%，相当于平均每季度上涨2.5%，这仍然低于1990年代的水平。


销售量


上个季度转售单位数量减少。根据建屋局季度统计，2024年第四季度售出6,424套转售单位，从2024年第三季度售出的8,142单位下降21.1%（图3）。

这是自2020年第二季度的3,426单位以来录得的最低季度销售量。同比来看，转售量从2023年第四季度的6,547单位下降了1.9%。 

2024年共售出了28,986套转售组屋单位，高于2023年的26,735单位和2022年的27,896单位，但低于2021年的 31,017 单位。 

最近推出的预购组屋（BTO）销售活动可能导致上个季度转售量下降。此外，由于学校放假期间，家庭往往会外出旅游，年底的销售通常会放缓。这将导致这一时期的看房和销售活动减少。

上个季度，大型组屋的交易量减少。数据显示，五房式和公寓式组屋的交易量下降了22.2%，从2024年第三季度的2,392单位下降到2024年第四季度的1,862单位。 

然而，大型组屋的需求同比上升。2024年共售出8,468五房式和公寓式组屋单位，比2023年交易的7,597组屋单位高出11.5%。 


上个季度记录的百万新元组屋交易量有所减少，从2024年第三季度的331单位下降到上个季度的285单位，下降了13.9%。

尽管如此，2024年百万新元的总交易量创下了1,035单位的历史新高，比2023年的469单位增加了两倍多（图4）。






展望

由于组屋最低居住年限（MOP）单位供应有限，今年组屋转售价格可能继续上涨。预计获得5年MOP的组屋单位数量将连续第三年下降，从2022年的30,920单位下降到2025年的6,974单位。这是11年以来最低的MOP数量，之前的最低值出现在2014年，为5,301单位。 

不过，由于将推出更多预购组屋（BTO）单位出售，因此转售价格不太可能大幅上涨。政府已宣布计划在 2025年至2027年期间推出超过50,000套新组屋单位。这一增加将使他们的新推出目标从2021年至2025年的100,000单位提高到约102,300单位。 

此外，将BTO单位的等待时间缩短至3年以下的举措，可能会鼓励更多潜在买家购买BTO单位，从而将更多需求从转售市场转移出去。
 
考虑到这些因素，我们预计组屋转售价格将上涨4%至6%，销售量将达到25,000至27,000单位。







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