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2024第四季度私人住宅市场趋势

尽管房价屡创新高 城市边缘地区的新房销售量仍在飙升
上个季度，尽管房价创下新高，但城市边缘地区或其他中央区的新房销售仍激增，达到 2009 年第三季度以来的最高水平。因此，其他中央区和黄金地段的私宅价格差距在一年内缩小了超过15个百分点，达到十多年以来最小的价格差距。


价格趋势

由于新私宅交易激增，第四季度私人住宅价格上涨。根据市区重建局（URA）的数据，2024 年第四季度私人住宅的整体价格指数上涨 2.3%，扭转了上一季度 0.7% 的跌幅（图 1）。 

2024年第四季度，包括共管公寓在内的非有地房产显著上涨了3%，而2024年第三季度的涨幅仅为0.1%。相比之下，有地房产的价格在2024年第四季度下降了0.1%，降幅低于上一季度的3.4%。  

市区以外或中央区以外（OCR）的非有地房产价格在上一季度保持零增长后，上涨了3.3%。同样地，城市边缘地区或其他中央区（RCR）的房价在2024年第四季度上涨了3%，高于2024年第三季度的0.8%。高档或核心中央区（CCR）的房价在2024年第四季度反弹了2.6%，扭转了上一季度1.1%的跌幅（图2）。

然而，以整个2024年而言，房价增长最为缓慢，仅为3.9%，与2023年的6.8%、2022年的8.6%和2021年的10.6%相比，涨幅有所下降。上一次出现这种缓慢的增长是在2020年，当时由于疫情的关系，房价才上涨了2.2%。


各细分市场的房价

根据市区重建局 (URA) Realis的房地产数据，新私人住宅（包括有地和非有地住宅，不包括执行共管公寓 (EC)）的平均价格从2024年第三季度的每平方英尺2,328新元上涨了9.8%，至2024年第四季度的每平方英尺2,555新元（见表1）。对于转售而言，由于更多买家转向新房市场，因此平均价格在同一时期以2%缓慢上涨。 

在核心中央区（CCR），私人住宅（不包括EC）的平均价格上涨了4.4%，从2024年第三季度的每平方英尺2,263新元上涨至2024年第四季度的每平方英尺2,363新元，这主要是基于转售价格上涨了1.7%。相比之下，核心中央区的新房和楼花转售的价格在同一时期分别下跌了6.9%和0.5%。

其他中央区 (RCR) 的私人住宅（不包括EC）平均价格，从2024年第三季度的每平方英尺2,060新元，上涨了15.0%至2024年第四季度的每平方英尺2,368新元。所有销售类型的价格均有所上涨，新房销售价格上涨了2.6%、转售价格小幅上涨了0.1%、楼花转售价格上涨了1.5%。


在中央区以外 (OCR)，私人住宅（不包括EC）的平均价格上涨了14%，从2024年第三季度的每平方英尺1,662新元，上涨至2024年第四季度的每平方英尺1,894新元。而在同期，新房售价格上涨了11.5%、转售和楼花转售的价格则分别小幅上涨了2.4%和2.7%。

上个季度，市区以外的新私宅（不包括EC）共售出了1,407单位，其中有1,324个单位（占94.1%）以每平方英尺2,000新元的高价成交，这是目前为止成交比例最高的一次。其余单位的售价至少为每平方英尺1,500新元，但低于每平方英尺2,000新元。自2023年第二季度以来，在中央区以外，没有一套私人公寓（不包括EC）以低于每平方英尺1,500新元的价格售出。


销售量

私人住宅销量（非有地和有地私宅，不包括EC）从2024年第三季度的5,372单位增加38.4%至2024年第四季度的7,433单位（图4）。2024年全年共售出了21,950单位私人住宅单位（除EC外），比2023年售出的19,044单位高出15.3%（图5）。

上季度房价的上涨主要受到新房销售激增的推动，因为新房的价格通常高于转售房的价格。由于上个季度新项目推出的数量激增，新房销量环比激增194.8%，从2024年第三季度的1,160单位跃升至2024年第四季度的3,420单位。这是自2021年第三季度以来，新房销售量最高的一个季度，当时售出了3,550单位新房。此外，新推出的私人住宅数量环比增长了166.7%，从第三季度的1,284单位上升至2024年第四季度的3,425单位。 

相反，由于新房市场竞争加剧，转售市场表现较为低迷。转售量从第三季度的3,860单位下降4.1%至2024年第四季度的3,702单位。 


其他中央区的新私宅销售激增

2024年第四季度，城市边缘地区售出了许多新私宅，占所有新房交易的最大市场份额。根据市建局季度统计，2024年第四季度，城市边缘地区或其他中央区（RCR）出售了1,859新私宅单位（有地和非有地私宅，不包括EC），较上一季度的391单位大幅增长了375.4%。这是自2009年第三季度以来最高的季度销售量，当时的成交量为1,867单位。

相比之下，核心中央区（CCR）仅售出137新私宅单位，较同期的54单位有所增加。与此同时，上个季度中央区以外（OCR）地区售出了1,424新私宅单位，高于上一季度的715单位。就新房总销售量的比例而言，2024年第四季度，其他中央区（RCR）占54.4%、中央区以外（OCR）占41.6%，而核心中央区（CCR）占4%。这也是自2023年第二季度（74%）以来，其他中央区（RCR）的新房销售占比最高的一次，这也明显高于2024年第三季度的33.7%。 


城市边缘地区的新私宅销售量大幅增加，主要归因于多个新项目的推出，包括嘉乐轩（Emerald of Katong，846个单位）、宁芳苑（Nava Grove，552个单位）、誉岭峰（Union Square Residences，366个单位）和Meyer Blue（226个单位）。这些中大型项目推动了其他中央区（RCR）新私宅销售量的显著上升。在这些项目中，嘉乐轩成为2024年最畅销的新项目（见表2）。

由于这些私宅是以其他中央区（RCR）新的基准价格售出的，该地区的高销售量尤为引人注目。根据市区重建局 (URA) Realis的房地产数据，2024年第四季度，城市边缘地区新公寓的平均成交价达到每平方英尺2,670新元，这是自1995年首次以此类定价数据以来，最高的价格，这比去年同期的每平方英尺2,496新元，上涨了7%。

相比之下，核心中央区（CCR）新公寓的平均价格，从2023年第四季度的每平方英尺3,154新元下降至2024年第四季度的每平方英尺2,967新元，降幅为5.9%。因此，核心中央区（CCR）和其他中央区（RCR）新公寓之间的价格差距从2023年第四季度的26.4%缩小了15.3个百分点，至2024年第四季度的11.1%。2024年第四季度的价格差距是自2013年第一季度（4.8%）以来的最低水平。价格差距缩小表明，越来越多的买家认识到城市边缘地区私宅的价值，并愿意支付更高的价格居住在这一地区。  




展望

展望未来，我们预计私人住宅价格将在 2025 年以4%至7%的速度增长，主要原因是新项目推出较多，以及由于已竣工的私宅供应紧张导致转售价格增长较快。

许多新项目预计将在今年推出。七个大型项目（每个项目超过 500 个单位）可能会发售，这将大大促进销售活动。这比2024年推出的四个大型项目和2023年推出的六个项目有所增加。此外，还将有五个中型项目推出，单位数量从200到500不等。因此，新房交易量可能会从2024年的6,469单位增加到2025年的7,000到9,000单位左右。 

相反，2025年私人住宅竣工或获得临时入伙证（TOP） 的住宅数量将进一步减少。供应紧张可能会推高转售价格，尤其是在需求可能超过供应的市区以外。因此，转售量可能会从2024年的14,053单位减少到2025年的10,000至12,000单位之间。今年共计可能售出约18,000至22,000私人住宅单位（不包括EC）。





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